Abitare a Milano e hinterland diventa un lusso: casa e mobilità sempre meno accessibili anche per chi lavora

A Milano la distanza tra ciò che si guadagna e ciò che serve per vivere continua ad allargarsi, fino a configurare una condizione strutturale più che congiunturale. Il terzo rapporto dell’Osservatorio Casa Abbordabile (OCA), realizzato con il Politecnico di Milano, fotografa un sistema in cui i costi dell’abitare crescono molto più rapidamente dei redditi.

Nel 2024 i prezzi delle abitazioni segnano un incremento dell’8,5%, gli affitti del 6,8%, mentre i salari medi si fermano a un +4,2%. Un divario che, di fatto, erode la capacità di accesso alla casa per chi vive esclusivamente di reddito da lavoro.

Affitti sempre più instabili: meno contratti lunghi, più temporaneità

Il mercato delle locazioni mostra un cambiamento profondo nella sua struttura. I contratti a lungo termine arretrano, mentre aumentano quelli transitori e le formule ibride. Parallelamente, la crescita degli affitti brevi è significativa: +36% solo nel 2024. In cinque anni, la quota di locazioni stabili scende dal 66% al 51%, segnalando un riequilibrio netto verso soluzioni più flessibili ma meno sicure per gli inquilini.

Redditi polarizzati e spazi abitativi ridotti

La fotografia dei redditi milanesi conferma una forte disuguaglianza interna: oltre la metà dei contribuenti dichiara meno di 26mila euro annui, mentre quasi un terzo resta sotto i 15mila. Tradotto nella vita quotidiana, questo si riflette nella superficie abitativa accessibile. Con un criterio di sostenibilità fissato al 30% del reddito, un lavoratore medio oggi può permettersi meno metri quadri rispetto al 2023: per un operaio circa 16 mq in acquisto, per un impiegato circa 22 mq, con riduzioni progressive anche per le fasce più alte.

Milano reale e Milano “visibile”: una città più grande dei suoi residenti

Il rapporto introduce anche una lettura più ampia della città, basata sui flussi reali di presenza. Accanto agli 1,4 milioni di residenti ufficiali, i dati di telefonia mobile stimano oltre 1,6 milioni di persone effettivamente presenti nell’arco dell’anno. Quasi 200mila individui in più che utilizzano servizi, trasporti e abitazioni senza comparire nelle statistiche tradizionali, contribuendo a una pressione abitativa spesso sottostimata.

Turismo e affitti brevi: un equilibrio sempre più fragile

Un altro elemento critico riguarda la trasformazione dell’offerta immobiliare. Crescono i contratti di breve durata e le locazioni turistiche, mentre diminuisce l’offerta stabile. Nel 2024 le strutture extralberghiere superano i 100mila posti letto, e gli affitti brevi continuano a espandersi dopo il rallentamento pandemico. Il risultato è una progressiva sottrazione di immobili al mercato residenziale tradizionale.

Fuori Milano il problema non si attenua: la pressione si sposta

La difficoltà abitativa non riguarda più solo il capoluogo. Nell’area metropolitana estesa, che comprende oltre 330 comuni, il costo delle case cresce in modo simile a Milano, mentre i redditi restano insufficienti a compensare l’aumento. Anche nei comuni dell’hinterland meglio collegati, tra affitto e trasporti si arriva a incidere tra il 50% e il 60% dello stipendio. Il pendolarismo, quindi, non rappresenta più una soluzione economica certa, ma spesso un compromesso costoso.

Mobilità e casa: un sistema unico che pesa sui salari

Il rapporto evidenzia come abitazione e trasporti debbano essere letti come un unico sistema di costo. Dove gli affitti sono più bassi, aumentano i tempi e le spese di spostamento; dove la mobilità è efficiente, i prezzi delle case restano elevati. In alcuni casi il peso complessivo può arrivare fino all’80% del reddito per i lavoratori con stipendi più bassi, rendendo complesso non solo vivere, ma anche lavorare stabilmente nell’area milanese.