Abitare in zone a rischio alluvione costa meno: lo studio del Politecnico di Milano

In un Paese fragile dal punto di vista idrogeologico come l’Italia, l’impatto del rischio di alluvione sul valore degli immobili è un tema ancora poco esplorato. A colmare questa lacuna arriva una nuova ricerca del Politecnico di Milano che analizza, con dati su larga scala, come la pericolosità idraulica influenzi i prezzi delle abitazioni.

Lo studio porta la firma di Marco Rossitti, ricercatore del Dipartimento di Architettura, Ingegneria delle Costruzioni e Ambiente Costruito (DABC), ed è stato pubblicato come working paper sulla piattaforma SSRN all’interno della Working Paper Series del Center for Real Estate del MIT di Boston.

Un’analisi su oltre un milione di annunci immobiliari in Lombardia

La ricerca si basa su un database imponente: circa tre milioni di annunci immobiliari, forniti dal portale Idealista, successivamente filtrati fino a ottenere oltre un milione di inserzioni complete utilizzate per l’analisi finale. L’area di studio scelta è la Lombardia, una delle regioni più dinamiche dal punto di vista immobiliare ma anche esposta a rilevanti criticità idrogeologiche.

Il lavoro è stato svolto in parte proprio al MIT, dove Rossitti ha trascorso un periodo di visiting grazie al Progetto Rocca, collaborando con Siqi Zheng, tra le massime esperte internazionali di real estate, e con il supporto della docente DABC Francesca Torrieri.

Come il rischio alluvione incide sul prezzo delle abitazioni

L’analisi si è concentrata esclusivamente sugli appartamenti, partendo dai prezzi di offerta per stimare il valore di mercato in relazione a diverse variabili. Da un lato, le caratteristiche intrinseche dell’immobile, come superficie, piano e stato di conservazione; dall’altro, le caratteristiche territoriali, elaborate attraverso sistemi GIS: vicinanza ai trasporti pubblici, al centro storico e, soprattutto, a fiumi e laghi.

Proprio questi ultimi elementi, spesso percepiti come un valore aggiunto, possono però aumentare l’esposizione al rischio idraulico. Incrociando la geolocalizzazione degli immobili con le mappe ufficiali di pericolosità alluvionale di ISPRA, emerge un dato chiaro: le case situate in aree a rischio subiscono un deprezzamento, contenuto ma statisticamente significativo.

Piani bassi più penalizzati, conta anche la “resilienza” dell’edificio

Il calo di valore non è uniforme. Gli appartamenti ai piani inferiori risultano i più penalizzati, mentre il deprezzamento diminuisce salendo di piano, evidenziando una sorta di resilienza verticale. Anche lo stato dell’immobile gioca un ruolo chiave: le abitazioni in buone condizioni sono percepite come più resilienti e subiscono riduzioni di prezzo più limitate rispetto a quelle in cattivo stato.

Implicazioni per urbanistica, investimenti pubblici e giustizia sociale

I risultati dello studio aprono scenari interessanti anche sul fronte della pianificazione urbana. Una possibile strategia potrebbe essere, ad esempio, evitare l’uso abitativo dei piani terra nelle aree più esposte, lasciandoli liberi o destinandoli ad altre funzioni.

Un altro dato rilevante riguarda il ruolo delle opere pubbliche di mitigazione del rischio idraulico: gli investimenti in infrastrutture di protezione contribuiscono effettivamente a ridurre l’impatto negativo sui valori immobiliari. Al contrario, un forte deprezzamento rischia di generare fenomeni di segregazione sociale, spingendo solo le fasce economicamente più fragili ad abitare nelle zone più vulnerabili.