Affitti a Milano, la svolta: canoni in calo fino al 15% e tempi di locazione raddoppiati rispetto al 2024

Per anni il mercato degli affitti milanese ha funzionato con una logica semplice: appartamenti esauriti in pochi giorni, canoni in crescita costante, inquilini costretti ad accettare qualsiasi prezzo per non perdere l’occasione. Quella stagione sembra chiusa. Secondo un’analisi condotta dalla rete milanese di SoloAffitti, il cambiamento ha preso avvio nelle periferie nei primi mesi del 2025 per poi estendersi progressivamente alle zone più centrali nel secondo semestre. I canoni scendono, i tempi si allungano e gli inquilini hanno smesso di adeguarsi passivamente alle richieste dei proprietari.

I numeri: quanto sono calati i canoni

I dati mostrano un raffreddamento netto rispetto ai picchi del 2024. Per i bilocali in prima cerchia, i canoni medi erano arrivati a 1.700-1.800 euro mensili più spese: oggi si attestano tra 1.500 e 1.600 euro, con una riduzione attorno al 10%. In seconda cerchia il calo è più marcato, circa il 15%, con valori scesi da 1.400 a circa 1.200 euro. Anche i trilocali seguono la stessa traiettoria: nelle zone centrali si passa da circa 3.000 euro ai massimi a 2.500 euro, mentre nelle aree semicentrali i valori medi scendono da 2.500 a circa 2.200 euro.

Domanda dimezzata, tempi raddoppiati

Cambia anche il comportamento del mercato nel suo complesso. Il numero medio di richieste qualificate per immobile è passato da circa 30 a 12, mentre i tempi medi di locazione sono più che raddoppiati: dalle 3,5 settimane si è arrivati a 7,7. La domanda non è scomparsa – gli immobili con canoni coerenti continuano ad affittarsi rapidamente – ma gli inquilini sono diventati più selettivi, più disposti ad aspettare un ribasso o a valutare soluzioni alternative piuttosto che accettare immediatamente qualsiasi proposta.

I proprietari ancora ancorati ai prezzi del 2024

Uno degli elementi più significativi emersi dall’analisi riguarda la difficoltà di parte dei locatori ad adattarsi al nuovo scenario. Molti continuano a prendere come riferimento gli annunci online, spesso relativi proprio agli immobili che non trovano inquilini perché fuori mercato, e avviano la trattativa con richieste elevate, riducendo progressivamente le pretese dopo settimane di mancati risultati. In questo contesto si sta rivelando efficace il canone concordato, che grazie ai vantaggi fiscali per entrambe le parti favorisce un adeguamento più rapido dei valori richiesti.

L’aumento dell’offerta e il rientro degli affitti brevi

A incidere sul nuovo equilibrio contribuisce anche un aumento dell’offerta residenziale disponibile. La rete SoloAffitti segnala i primi rientri verso la locazione tradizionale di immobili precedentemente destinati agli affitti brevi, un fenomeno che convive però con una crescita degli annunci sulle piattaforme di short rent, legata alla stagionalità dei grandi eventi cittadini come il Salone del Mobile e al Fuorisalone.

La lettura di SoloAffitti: normalizzazione, non crollo

“Milano resta uno dei mercati immobiliari più dinamici e costosi del Paese, ma oggi stiamo entrando in una fase diversa”, osserva Silvia Spronelli, CEO di SoloAffitti. “Non siamo di fronte a un crollo del mercato, bensì a una normalizzazione dopo una lunga fase di crescita straordinaria, accelerata nel post-Covid e sostenuta da una domanda molto aggressiva. Oggi gli stipendi non riescono più a tenere il passo dei prezzi raggiunt”. Per i proprietari, avverte Spronelli, insistere sui valori record del 2024 rischia di tradursi in settimane di sfitto e in una perdita economica complessiva superiore a quella che deriverebbe da un aggiustamento immediato del canone.