Mattone commerciale, il lusso non conosce crisi: a Milano Montenapoleone sfonda i 20mila euro al metro quadro

Il comparto del mattone commerciale italiano inaugura il 2026 con una tenuta che sorprende per intensità. In un contesto internazionale segnato da fragilità geopolitiche crescenti, su tutte l’aggravarsi delle tensioni mediorientali che raffredda la fiducia dei consumatori e comprime le previsioni di crescita del Pil nazionale attorno allo 0,5%, il Commercial Real Estate si muove in direzione opposta. Stando ai dati di Cushman & Wakefield Italia, ripresi da Idealista, nel primo trimestre gli investimenti complessivi nel Paese hanno toccato quota 3,05 miliardi di euro, in progresso del 13% rispetto allo stesso intervallo del 2025.

Capitali esteri protagonisti, operatori italiani sulle operazioni complesse

Lo scarto tra la debolezza del quadro macroeconomico e il dinamismo degli investimenti immobiliari trova una lettura nelle parole di Fabrizio Stella, esperto di real estate e Founding Partner dello studio legale SCA & Partners, boutique specializzata in operazioni immobiliari e societarie di elevata complessità. A suo giudizio la chiave sta nella fisionomia stessa del capitale istituzionale internazionale, orientato alla diversificazione e alla ricerca di rendimenti “core” reali, capaci di offrire protezione dall’inflazione. L’Italia, e segnatamente piazze come Milano e Roma, sconta da tempo una scarsità di immobili moderni, efficienti e allineati ai criteri ESG. Per questo, osserva Stella, quando affiorano sul mercato occasioni di qualità i grandi fondi stranieri sono pronti a immettere liquidità in tempi rapidi, a riprova del fatto che il real estate di pregio segue logiche autonome, più legate alla competitività globale delle metropoli che alle oscillazioni congiunturali locali.

I numeri del report avvalorano questa impostazione. Il capitale estero domina il trimestre, con una quota pari a circa il 65% del volume complessivo. Gli investitori nazionali, dal canto loro, conservano una posizione strategica di rilievo sulle operazioni a più alto valore aggiunto, privilegiando i progetti articolati di rigenerazione urbana e trasformazione del costruito.

Retail in testa alle preferenze: un modello in piena riconfigurazione

La vera novità di inizio anno arriva dal Retail, salito al primo posto nelle scelte degli investitori con circa 1 miliardo di euro di capitali movimentati, pari al 33% del totale, e un balzo record del 75% su base annua. A trainare il comparto sono state grandi operazioni istituzionali, tra cui l’acquisizione di Scalo Milano Outlet & More da parte di VIA Outlets e l’ingresso di Aware Super nella piattaforma European Outlet Mall Venture. Si tratta, avverte Stella, di una dinamica che non va scambiata per un nostalgico ritorno agli schemi del passato, bensì di una ristrutturazione profonda del modello.

Secondo il Founding Partner di SCA & Partners, i capitali si indirizzano con precisione chirurgica verso strutture ormai consolidate, come i luxury outlet, o verso assi commerciali insostituibili dell’High Street. Operazioni di questo tipo, spiega, impongono attività di due diligence di notevole complessità, dalla verifica della regolarità urbanistico-edilizia alla gestione dei rapporti contrattuali con i tenant. Le leve negoziali decisive diventano allora la flessibilità dei contratti di locazione commerciale e l’articolazione dei canoni, costruiti combinando una componente fissa a una quota variabile agganciata ai fatturati, così da contenere il rischio e mettere in sicurezza la governance dell’asset.

Vie del lusso ai vertici europei: Montenapoleone, Condotti e Tornabuoni

A confermare la centralità del segmento luxury e della selettività sono i numeri delle High Street. A Milano, via Montenapoleone si colloca stabilmente ai primi posti del continente, con canoni prime che raggiungono il picco di 20mila euro al metro quadro l’anno e trainano l’intero Quadrilatero. Segnali positivi anche dalla capitale, dove via Condotti registra una crescita dei canoni del 6,7%, e da Firenze, con via de’ Tornabuoni in rialzo del 10%, sospinte soprattutto dai settori lifestyle, sportswear e cosmetica.

Logistica e uffici: domanda elevata ma prodotto di qualità introvabile

Se il retail accelera, logistica e uffici si muovono lungo traiettorie nettamente polarizzate, dove la forte richiesta di spazi da parte dei conduttori non sempre si traduce in volumi di investimento, a causa della carenza strutturale di immobili di fascia alta.

Nella logistica il mercato delle locazioni vive una fase di espansione marcata, con 811mila metri quadri assorbiti e un incremento del 69% rispetto al primo trimestre 2025, concentrato per il 66% tra Lombardia e Piemonte. Gli investimenti in capitale, però, arretrano del 37% fermandosi a 410 milioni di euro. Gli analisti di Cushman & Wakefield precisano che non si tratta di un raffreddamento dell’interesse dei fondi, quanto della scarsità di prodotto “prime” disponibile, con numerosi proprietari intenzionati a trattenere gli asset in portafoglio in attesa di nuove finestre di valorizzazione.

Un andamento analogo interessa gli uffici. Milano segna l’assorbimento più contenuto degli ultimi cinque anni, fermo a 57mila metri quadri con un calo del 44%, eppure la cronica mancanza di spazi direzionali di Grado A spinge i canoni delle zone centrali al primato storico di 820 euro al metro quadro l’anno. Roma mostra invece una ripartenza più vivace sul fronte del take-up, in aumento del 21% per 35.700 metri quadri, con investimenti per 240 milioni nel Centro Direzionale e canoni prime saliti a 620 euro al metro quadro.

Le rotte per i prossimi mesi: riposizionamento degli asset e sostenibilità non negoziabile

In uno scenario che procede a due velocità, la formula destinata a orientare il resto del 2026 resta quella della selettività mirata, poiché il prodotto commerciale di livello intermedio rischia un’obsolescenza rapidissima mentre quello di vertice continua a inanellare record. Proprio in questa forbice, secondo Stella, si annidano le occasioni più interessanti dei mesi a venire.

Dal momento che il prodotto finito e impeccabile scarseggia, tanto nella logistica quanto negli uffici milanesi, la vera opportunità si sposta sui progetti di repositioning e trasformazione. È qui, suggerisce il founding partner di SCA & Partners, che gli investitori, in particolare quelli domestici più familiari con il territorio, possono generare valore rilevando immobili da rigenerare. Sul piano giuridico, avverte però l’esperto, muoversi in questo ambito richiede una padronanza puntuale dei regolamenti urbanistici locali e la capacità di strutturare veicoli societari sofisticati, dalle Joint Venture ai Club Deal fino ai Fondi Immobiliari chiusi, in grado di reggere uno sviluppo di medio e lungo periodo.

In chiusura Stella collega in modo stretto la dimensione legale e regolatoria a quella finanziaria, con un richiamo netto: la conformità ai parametri ESG ha smesso di essere un elemento accessorio o di immagine. Un immobile privo dei requisiti green si trasforma oggi in un asset illiquido, escluso dai canali di credito bancario e dalle strategie di locazione dei grandi conduttori internazionali.