Milano capitale del lusso immobiliare: da Dolce & Gabbana a Kering, come i grandi brand stanno ridisegnando la mappa degli asset cittadini
Sale and lease back, joint venture con fondi sovrani e acquisti strategici: il patrimonio immobiliare del fashion system non è più un’eredità da custodire ma uno strumento finanziario da valorizzare
La possibile cessione di alcuni immobili milanesi da parte di Dolce & Gabbana, anticipata da Bloomberg e riportata da ANSA, non è un caso isolato. Si inserisce in una trasformazione più profonda che negli ultimi anni ha cambiato il rapporto tra le grandi maison della moda e il patrimonio edilizio milanese. Edifici un tempo considerati intoccabili perché identitari stanno diventando asset da monetizzare, condividere con investitori istituzionali o internalizzare a seconda della strategia finanziaria di ciascun gruppo.
Il caso Dolce & Gabbana: rifinanziare il debito con il sale and lease back
Secondo le indiscrezioni circolate, Dolce & Gabbana starebbe valutando la vendita di alcuni immobili di proprietà a Milano, tra cui l’ex cinema Metropol di viale Piave in zona Porta Venezia, attualmente sede direzionale e showroom della maison. L’operazione si inserirebbe in un più ampio confronto con le banche creditrici per rifinanziare un debito che avrebbe raggiunto circa 450 milioni di euro. La formula allo studio, con la consulenza dell’advisor Rothschild, sarebbe quella del sale and lease back: cedere gli edifici per incassare liquidità immediata e continuare a occuparli pagando un canone d’affitto. Il gruppo non ha confermato né smentito le indiscrezioni, ma il ragionamento appare coerente con la fase di riassetto avviata con l’arrivo di Stefano Cantino come co-ceo al fianco di Alfonso Dolce.
Kering e il palazzo di Montenapoleone: oltre un miliardo ceduto per il 80% a un fondo del Qatar
Il precedente più significativo per dimensione è quello di Kering. Nel 2024 il gruppo francese aveva acquistato da Blackstone l’edificio di via Montenapoleone 8 per circa 1,3 miliardi di euro, una delle maggiori operazioni immobiliari mai realizzate in Italia su un singolo asset retail. Nel 2026 ha poi ceduto l’80% dell’immobile ad Al-Mirqab, gruppo legato alla famiglia reale del Qatar, mantenendo il 20% della nuova società proprietaria.
L’operazione ha generato proventi per 729 milioni di euro al closing, con altri 432 milioni attesi nei cinque anni successivi. Kering ha replicato strutture analoghe a Parigi, conferendo tre immobili di pregio in una joint venture con Ardian per 837 milioni netti, e a New York, cedendo il 60% di un edificio sulla Fifth Avenue per 766 milioni. Il messaggio è chiaro: gli immobili del lusso non sono più riserve da custodire gelosamente ma asset da valorizzare liberando capitale.
Moncler: sede identitaria in affitto, proprietà agli investitori
Casa Moncler, il campus da 38mila metri quadrati inaugurato nell’ottobre 2025 che riunisce oltre 700 dipendenti precedentemente distribuiti in tre sedi milanesi, racconta un modello diverso. Valesco Group, gestore europeo di fondi immobiliari con sede a Londra, ha acquistato l’immobile da Covivio per circa 200 milioni di euro. Moncler ne è locataria con un contratto di 15 anni indicizzato all’inflazione e privo di opzioni di uscita anticipata. Il brand ottiene una sede efficiente, riconoscibile e fortemente identitaria senza immobilizzare capitale nella proprietà diretta dell’edificio.
Prada in controtendenza: si compra ciò che si affitta
La traiettoria opposta è quella di Prada. Nel novembre 2025 il gruppo ha acquistato per 66,6 milioni di euro un immobile in via Orobia 3, circa 14.800 metri quadrati già occupati in affitto. L’operazione, comunicata attraverso filing alla Borsa di Hong Kong, è avvenuta con Ludo Due, società controllata da Miuccia Prada, configurandosi come una transazione con parte correlata. Anziché monetizzare il mattone, Prada lo ha internalizzato, trasformando in proprietà diretta uno spazio già strategico per la propria presenza milanese.
Via Montenapoleone, la strada più cara al mondo: 20mila euro al metro quadrato
A rendere queste operazioni finanziariamente rilevanti è il livello raggiunto dal mercato immobiliare milanese. Gli uffici in centro hanno toccato nei primi tre mesi dell’anno canoni annui di 820 euro al metro quadrato. Ma è il Quadrilatero della Moda a registrare i valori più estremi: Cushman & Wakefield ha indicato via Montenapoleone come la strada retail più costosa al mondo, con canoni medi intorno ai 20mila euro al metro quadrato annuo, superando persino la Fifth Avenue di New York. Il Quadrilatero è dunque insieme il centro simbolico del lusso italiano e un mercato finanziario a sé, dove ogni metro di facciata vale quanto un investimento di portafoglio.
